[자영업창업 마케팅 정보] 상가 계약 이렇게 했다

 

(이경태의 간결한 상권매뉴얼) 권리금 조율, 임대차 조건, 공사기간 중요해

입력시간 | 2009.08.05

 

[이데일리 이경태 칼럼니스트] 상가 중계에 있어 서류상으로 문제될 것이 있는가 확인한 후에는 이런 점을 집중적으로 관리, 해결해야 한다. 아니 그러면 보다 좋은 결과를 얻을 것이다.

권리금 조율, 임대차 조건 확인 및 조정, 공사 기간 확보 바로 세가지다.

얼마전 2층 단독 건물의 2층을 계약했다. 보증금 1억에 월세는 600만원이다. 거기에 권리금은 3천만원. 공실이 아니라 영업을 5년 째 하고 있는 상태였다.

월세만 놓고 보자면 600만원이 악 소리나는 금액이다. 그러나 이것을 평당 임대가로 계산하면 놀라기만 할 일인지, 덤벼볼 만한 액수인지 알게 된다.

간단하다. 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더하는 방식이다. 그렇게 전세가를 계산하니 7억원 짜리 상가. 그런데 건물 평수가 110평이니 실제 평당 임대가격은 650만원도 되지 않는다.

서울에서, 아파트를 배후에 놓고, 단독 주차장도 있고, 고층이 아닌 2층 단독인(가시성이 좋다는 뜻이다) 대형 건물이 평당 650이라면 상당히 낮은 임대조건이다. 때문에 이 부분을 이해한다면 월세를 낮추려고 애를 쓰는 것보다는 현실성 있는 임대가로 상승됨을 막을 필요가 있다는 사실을 깨달아야 한다.

5년을 이미 영업했기 때문에 새로운 사람이 들어올 경우 주변 시세를 건물주가 생각할 수 있다. 일반적 시세라면 평당 8~900선을 주인이 요구한다 해도 욕할 사람이 없기 때문에 어쨌든 유지를 목표로 계약에 임해야 했다. 월세를 깍는 것만이 능사는 아니라는 소리다.

권리금 3천은 바닥 권리금도 아니고, 영업 권리금은 더더욱 아니며 오직 시설 권리금으로 요구한 액수다. 110평에 들인 시설이 아무리 5년이 지났다고는 해도 수억원이 투자되었음을 짐작하는 것은 어렵지 않다.

이번 경우처럼 3년 영업 후 업종 변경으로 시설 재투자를 했다면 4억을 운운하는 것이 거짓말은 아니다. 그렇게 투자한 것을 창업 전문가들이 대단한 노하우인양 떠드는 1년 감가상각 30%로 3년이 지나면 시설비를 무인정해도 좋다는 소리는 뭘 몰라도 한참 모르는 소리다.

110평에 설치한 에어컨 비용만 중고로 따져도 기천만원은 나온다. 거기에 사용이 가능한 의탁자며 주방 설비를 생각하면 3천만원은 권리금이라기 보다는 자존심으로 봐야 한다.

4억 이상을 시설비에 투자한 ‘있는 사람’의 자존심이다. 만일 이 자존심도 깍자고 작정하고 덤빈다면 ‘있는 사람’은 매각을 철회하고 어차피 투자한 것, 자기 손으로 끝을 볼 수도 있는 일이다. 만일 그렇게 된다면 헐값에 인수할 수 있는 대형 상가를 발로 차버린 꼴 밖에는 되지 않는다.

그래서 운은 한번 떼어보되 그것이 핵심이 아님을 비추면서.. 자존심은 지켜주면서 한편으로는 인수자가 느낄 부담감에 대해 짚어 보도록만 처리하는 것이 맞는 방법이었다.

실제 어떤 식으로 되었을까?

1. 상가 확인을 부동산과 함께 나갔을 때(이미 관심이 여러모로 있는 경우다) 트집을 잡는 것보다 호감을 표시하는 것이 낫다. 트집은 계약 안하고 싶다는 뜻으로 오해할 수 있지만 호감은 중개 하기 나름이라는 자신감을 심어주게 된다.

2. “이것 저것 참 마음에 드는데 장사가 처음이다보니 월세가 걱정된다. 건물주가 부자라고 하시던데 조정은 될 수 있는가?” 그러자 “우리와의 관계도 있고 워낙 덩치가 큰 식당이란 것을 저희도 아니까 여지를 만들어보겠다”고 답한다.

3. 현재 임차인과의 미팅을 통해 충분히 의사가 있음을 밝힌다. 여기서도 마찬가지다. “임대가격이 핵심은 아니지만, 워낙 관리를 잘 해놓으셔서 그런 점이 더 마음에 들지만 장사 초보자라서 아내가 6백에 걱정이 많다.

앞 전에도 부동산 팀장님이 여지를 줘서 임대가를 100만원 정도는 조정될 것이라 생각하는데 참 우리가 세상 물정 모르는 소리 하는 것 아닌지 모르겠다” 고 욕심도 비추고, 부동산에게 짐을 슬며시 넘긴다.

그 밖에도 몇 번의 디테일한(사실은 서로가 솔직하게 마음을 털어놓는 것 뿐이었지만) 과정을 통해 월세가 오르거나 아니면 유지로 계약이 될 가게를 결국 50만원 낮추고 계약 기간은 3년. 월세는 3년간 유지로 결정하였다. 말 한마디가 아닌 준비된 노력으로 무려 1800만원 임대료를 아낄 수가 있었던 것이다.

거기에 공실이 아닌 상가임에도 불구하고, 월세가 600이나 되는 고임금 상가임에도 불구하고 잔금을 치르고 실제 영업 전까지 필요한 10일의 여유(200만원)도 얻어낼 수가 있었다.

모두가 진실한 부동산과 그래도 마음씨 좋은 건물주를 만난 덕이 아니었나 싶다. 컨설팅 비용으로 지불한 금액에 몇 곱을 시작 전부터 얻어낼 수가 있었던 것이다. 

 

[출처 : http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?DCD=A606&newsid=01807286589784368&OutLnkChk=Y]

 

* 발췌자 : 소상공인시장진흥공단 자영업컨설턴트(마케팅 분야 담당) 이민세